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临港业茂：沪新建商品住宅库存降至新低 …

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沪新建商品住宅库存降至新低 …
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发布时间：2021-12-12 19:33
　据上海链家市场研究部数据，截至11月底，上海新建商品住宅存量为1151万平方米，比年初降低11%，这一数字也创下年内新低。从供应结构看，90平方米以下小户型在存量住宅中不足三成，相对而言去化周期较短，大户型房源去化周期较长。
　　90至110平方米户型最畅销
　　从上海新建商品住宅库存来看，2021年全年一路走低，在9月、10月，因房企集中推盘，库存反弹；至11月，因推盘速度放慢，而购房者热情仍在，成交量与“金九银十”持平。11月，上海新建商品住宅的库存量降至全年最低的1151万平方米，仅可供消化10个月，而去年末该指标一度高达18个月。
　　从新房库存结构来看，不同面积户型去化周期完全不同，大户型、豪宅“卖不动”，但小户型十分“吃香”。上海临港业茂企业服务中心上海临港业茂企业服务中心数据显示，目前，上海70平方米以下小户型存量为4700多套，占比仅5%，70至90平方米占比21%，二者相加不足三成。相反，90平方米以上的大中户型，库存占比达七成以上，特别是170平方米以上的特大户型，房源存量达2.23万套，占比高达26%。
　　尽管不少开发商信心满满要在大户型上赚一笔，但市场反应并不如意。从2021年已有的成交来看，最受市场欢迎的户型面积，仍是70至90平方米以及90至110平方米，成交占比均在20%以上，其中90至110平方米的产品成交占比接近三成，最畅销。反应到库存，90至110平方米中等户型的房源，去化周期已不足7个月。相反，不少开发商主推的150至170平方米和170平方米以上的大户型、豪宅，去化周期均超过一年；其中170平方米以上的房源去化周期长达16个月。联排别墅去化周期也接近一年半，独栋别墅更是超过3年。
　　调结构减少商办项目供地
　　在商品住宅库存降至新低的同时，上海新建商办楼的市场库存却仍在走高。截至11月底，上海一手商办市场存量为1498万平方米，比年初增加284万平方米，涨幅达17%。其中办公市场上涨更明显，较年初涨幅高达24%。
　　整体来看，商办市场呈现严重供大于求。据上海链家判断，按照当前去化速度，即使没有新增项目入市，去化周期也将长达四年半之久。其中，外郊环区域的存量商办占全市库存四成。
　　可以说，目前上海新建商品房供应已出现一定程度失衡。商业地产、特别是外环区域的商业地产供大于求，商品住宅、特别是小户型住宅的供应，明显不足。如何应对失衡？“上海的供地结构亟需调整，ZFbumen也已意识到这点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进上海临港业茂企业服务中心表示，如今商办楼过剩现象比较严重，上海临港业茂企业服务中心建议相关供地可减少甚至暂停，住宅特别是中心城区的小户型住宅则应考虑增加。