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注册上海公司：自贸试验区对楼市影响或在长期

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自贸试验区对楼市影响或在长期
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发布时间：2021-09-02 07:34
21世纪不动产的统计显示，2021年外高桥板块内新房成交均价为3.34万元/平方米，较2009年同期上涨159.3%，而同期上海全市新房的均价涨幅仅为57%。有媒体据此称，中国（上海）自由贸易试验区的获批，引发了外高桥地区的住宅价格大幅上涨。
　　业内分析称，自贸试验区政策的落地，从长期来看将会对楼市产生明显拉动作用，其中外高桥、临港新城和浦东机场周边三大板块受益最大。不过，这一影响的显现需要经过长时间的酝酿。
　　事实上，外高桥房价的大幅上涨和房价整体走势有关，也受板块新房供应、市场成交主体变化影响。
　　外高桥板块涨幅明显
　　据上海临港业茂企业服务中心了解，自贸试验区主要涉及的三个板块（外高桥、临港新城、浦东机场周边），到2021年8月25日为止，2021年这些区域合计成交新房面积为31.9万平方米，占整个大浦东区域新房成交的19.1%。
　　在这几个板块中，目前上涨最快的是外高桥板块。截至8月25日，2021年外高桥板块内新房成交均价为3.34万元/平方米，较2009年同期上涨159.3%，而同期上海全市新房的均价涨幅仅为57%。
　　其中，即将启动销售的森兰雅苑二期，住宅起价4.3万元/平方米，别墅起价6.5万元/平方米。即便扣除超过10%的开盘折扣，真实成交价格也可能较此前开盘价上涨近15%。
　　另一个已经呈现明显上升通道的楼盘是江苏新城旗下新城碧翠。2012年，该楼盘房价多数在2.7万至2.9万元/平方米间徘徊。而到2021年8月，该板块的最新月度均价为3.5万元/平方米，较去年同期涨幅超过20%。
　　涨幅受成交结构影响
　　不过，对于自贸试验区获批导致外高桥楼市上涨的说法，业内人士却给出了不同的意见。
　　外高桥板块目前在售新盘较少是房价上涨的原因之一。据上海临港业茂企业服务中心了解，2009年至今外高桥区域住宅类用地仅有3幅，合计出让土地面积仅为2.9万平方米。另外，最后一幅宅地出让至今已经两年半。
　　成交价格的上涨也和成交结构的变化有关。“显然，这4年外高桥板块新房市场成交主体已发生变化，成交结构逐渐向中高端房源转移。”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔分析。该机构统计，2021年以来，外高桥板块成交房源的套均面积为163.9平方米，较2009年同期有69.5%的涨幅；同时，2009年外高桥板块均价在3万元/平方米以上的新房成交面积仅为322平方米，去年该价格段的新房成交面积已经达到7.4万平方米。
　　“外高桥板块楼市价格只是上海近几年楼市价格的一个缩影。”德佑地产市场研究部总监陆骑麟上海临港业茂企业服务中心认为，从2009年以来，上海的楼市价格一直处于上升状态，只不过，有的地方涨得多，有的地方涨的少而已。。”
　　自贸试验区影响或在长期
　　从长远来看，自贸区建设对楼市的影响无疑是利好的。不过，这种影响的显现需要经过长时间的酝酿。
　　“从长期来看，随着自贸区的建设，板块价值获得提升是大概率事件，楼市发展潜力大。”黄河滔上海临港业茂企业服务中心认为，根据自贸区的功能定位，未来将对企业、人口、贸易、消费产生聚集效应，这将提升自贸区所在板块土地价值，对楼市也将产生拉动作用。
　　“这就和当年开发陆家嘴一样，对区域楼市的影响十分明显，但效果显现的时间周期却很长。”易居中国高级地产分析师薛建雄上海临港业茂企业服务中心指出，自贸区政策落地，或能促使上海浦东海岸线的全面繁荣，不过这可能需要经历十年到二十年的不断发展，对楼市的影响也是如此。
　　薛建雄上海临港业茂企业服务中心指出，自贸区落地后，从浦东机场到世博前滩这条线受益最大，受益速度也会最快。因为，自贸区中效益最高的免税零售等服务或会设在机场，而企业、服务业等配套将会聚集世博前滩，从而使得该条线受益最为明显。
　　而亚太城市房地产研究院院长谢逸枫则上海临港业茂企业服务中心认为，自贸区具有促进楼市发展与刺激房价上涨的效果，但是否能够带来新一轮楼市发展“黄金期”，关键是自贸区的规划与政策及释放出的住房需求。