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注册公司：投资性房地产在纳税方面和固定资产有什么区别？

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投资性房地产在纳税方面和固定资产有什么区别？
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发布时间：2021-11-27 14:59
　　企业在生产经营过程中时常会持有多项资产，而不同的资产在核算方式、税收缴纳上都有很大的差异。今天上海临港业茂企业服务中心就来同大家讲一讲，“投资性房地产”与“固定资产”纳税差异。
　　投资性房地产和固定资产哪个纳税差异大？
　　什么叫“投资性房地产”？
　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
　　什么叫“固定资产”？
　　固定资产，是指同时具有下列特征的有形资产：
　　（一）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；
　　（二）使用寿命超过一个会计年度。
　　增值税抵扣有何差异？
　　根据《国家税务总局关于发布〈不动产进项税额分期抵扣暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
　　“投资性房地产”不属于“固定资产”，应分别适用不同的企业会计准则。如果以购进、投资转入或以物抵债等方式取得的不动产，如果符合投资性房地产的定义，会计上按照准则规定计入“投资性房地产”科目，不计入“固定资产”科目核算，其进项税额可以一次性全额抵扣。
　　企业所得税税前扣除有何差异？
　　1、采用公允价值模式计量的投资性房地产，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
　　2、采用成本模式计量的投资性房地产：
　　（1）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
　　（2）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
　　（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
　　（4）与投资性房地产有关的后续支出，符合成本确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足成本确认条件的，在发生时计入当期损益。
　　《企业会计准则第3号—投资性房地产》
　　3、企业应当自固定资产投入使用月份的次月起计算折旧；停止使用的固定资产，应当自停止使用月份的次月起停止计算折旧。
　　企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的预计净残值。固定资产的预计净残值一经确定，不得变更。《企业所得税法实施条例》
　　通过以上临港业茂对规定的分析，也就是说，投资性房地产不计提折旧与摊销，而固定资产需要计提折旧，因此在税前扣除上也有差异。