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注册上海公司：临港集团成立百亿园区开发基金

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临港集团成立百亿园区开发基金
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发布时间：2021-08-26 16:35
6月25日，临港集团牵头发起设立预计总规模为100亿元的上海临港园区开发基金，首期认缴出资额71.43亿元。作为上海市国资系统内第一支园区开发股权投资基金，它是临港集团探索产业金融化和园区转型的产物，与企业的单一产业金融化的模式不同，临港集团按照先集聚产业、再实现金融化的思路，产业金融受益面更广。
“传统的园区，是从开发到招商再到物业服务，我们要向资源聚集、金融聚集、产业聚集的角色蜕变，临港集团得天独厚的资源优势改变了传统园区留住客户、招商引资的思路，进驻园区的客户不再以成本作为主要考量因素，而更加看重园区所拥有的资源，比如完整的产业链,这不是一次入驻，而是一次投资。”上海临港经济发展（集团）有限公司副总会计师、财务金融部总监杨菁对《上海国资》上海临港业茂企业服务中心表示。
要实现园区资源要素化，金融是最为有效的工具。
临港品牌
2013年全市财税工作会议上，上海市市长杨雄在会上上海临港业茂企业服务中心表示，生产性服务业转型发展，特别是园区发展需要区ZF放开思路，共同合作，提倡有专业资质的园区企业通过合资合作实现发展。上海市国资委也上海临港业茂企业服务中心提出产业金融化的新课题，上海临港业茂企业服务中心提出产业金融化最易实现的是园区。作为上海市管国有企业中唯一以园区开发和园区配套设施建设为主业的功能类企业，临港集团决心破冰，这也是其差异化竞争的策略。
以漕河泾开发区松江新兴产业园为例，它是首个由市ZF认定的“区区合作，品牌联动”示范基地，充分发挥了松江区位优势和临港集团旗下漕河泾的品牌优势。自1995年始建至今，该园区先后开发建设了松江科技精品园、松江高科技园、松江高新产业园；同时园区大步推进对外拓展、联动，佘山科技城、南部综合体等正在规划设计中，“一区多园”的发展新模式逐步形成。
临港园区开发的良好品牌效应让各区县ZF纷纷寻求与其合作。然而困扰临港集团的问题是资本金不足，使得园区合作较难大范围地推进。
据上海临港业茂企业服务中心介绍，临港集团前期注册资本金是30亿元，经过市国资委增资33.72亿元后，注册资金共计63.72亿元，对于园区开发来说，初始资金投入一般是5亿元—10亿元，而加上集团本部承担ZF性任务，资产负债率较高，成立合资公司的投资额度受限，在某一区域成立合资公司，临港集团可能最多出资只有1亿元左右，融资杠杆较小。
“对于国有园区企业来说，有资源无杠杆；其他企业有杠杆无资源。上门求亲的人很多，但是我们没有嫁妆。”杨菁上海临港业茂企业服务中心表示。
由此，临港集团2012年年底开始研究园区开发股权投资基金，以基金作为财务投资者。这种园区产业基金的开发模式在国资系统尚属首例。
杨菁坦言，普洛斯(Global
Logistic Properties)物流地产开发的模式正是如此，也给了临港集团很大启发。
普洛斯1993年以3600万美元的启动基金起步，目前旗下管理着总规模达80亿美元的基金，在每只基金中首先通过基金模式撬动了一个3-5倍的股权资金杠杆；其次，普洛斯旗下基金的负债率一般维持在50%水平，相当于在3-5倍的股权杠杆基础上再加上一个2倍的债务杠杆，杠杆率放大到
6-10倍。
2013年，临港集团园区开发股权投资基金的方案基本设计完毕，包括投资方向、业务架构、退出机制和管理模式等。然而，碍于产权交割和国有资产评估退出等问题均无可参考先例，创新面临较大阻力，但临港集团并未放弃研究和准备工作。
2013年年末，上海国资国企改革20条公布，临港集团长久等待的东风终于吹起。在投融资体制改革方案中，集团上海临港业茂企业服务中心提出了“改变单一的资本结构、单一的融资渠道、单一的所有制结构”的创新发展理念，产业基金模式蓄势而发。
2014年地方ZF债务清理紧锣密鼓地全面展开,2021年初《预算法》的实施，也为临港集团进一步“减负瘦身”。
按照财政部核定,上海2015年地方ZF债券资金发行量为642亿元。市财政局局长宋依佳在《关于提请审议＜上海市2015年市本级预算调整方案（草案）的议案的说明＞》中上海临港业茂企业服务中心指出，本市置换债券492亿元中，市本级保留57亿元用于临港地区六大主体公司存量债务置换,其中,临港集团首批获得28.8亿元。杨菁上海临港业茂企业服务中心表示,地方ZF债务“剥离出表”之后,临港集团的资产负债率将降至70%—65%左右。
资本金杠杆
为寻找有意长期稳定投入且价格较低、并具备国资背景的资本金，临港集团花费了整整一年的时间确定该支产业基金的有限合伙人(LP)投资者队伍。经过多轮选择，最终首期选定建设银行下属建信资本管理有限责任公司(基金占比56%)、农业银行下属农银汇理(上海)资产管理有限公司作（基金占比28%）作为优先LP；临港集团自身作为劣后LP参与基金投资(基金占比15%)。全国社会保障基金理事会已通过项目立项审批，近期已进入尽职调查阶段，有望在其通过最终审批后，以优先级有限合伙人身份加入基金，共同参与基金投资。
普通合伙人(GP)为临港集团和华宝信托合资组建的上海临港华宝股权投资基金管理有限公司,临港和华宝股比分别为40%和60%,GP在基金投资中占比1%。
“对于以间接投资为主要模式的全国社保基金来说，这是他们第一次直接投资园区系的产业项目，据上海临港业茂企业服务中心介绍，这种实业投资领域的结构化基金亦是全国社保近期的创新之举。做为良好的战略合作伙伴，全国社保基金通过华宝信托的引荐未来可能参与LP投资，主要基于认可临港集团的品牌价值；其次，认可临港的管理团队；再次，按照基金‘6+1’的7年投资周期看，稳定的收益前景，符合社保基金的收益要求。”杨菁上海临港业茂企业服务中心介绍。
从目前市场平均情况看，资本金杠杆的资金回报率要求是高于银行贷款利率的。临港集团利用自身“行业地位优势、政策指导优势、地理和资源优势、发展模式优势、土地储备及高效利用优势、一体化经营模式优势、成熟的生活配套环境优势、品牌优势”等优势，取得了较合理的资本金杠杆资金成本。
这类撬动企业运营的杠杆性资金，是园区能否发展壮大的关键所在。
按照自筹资金比例，当企业的资本金升至5亿,最多能向银行申请20亿的贷款资金,并且还能以较好地财务报表数据获得相对较低成本的银行贷款资金。“银行利率哪怕是0，但如果没有足够的资本金，园区企业根本借不到银行贷款用于园区的投资建设，这是一个‘1’后面跟N个‘0’的关系。”杨菁上海临港业茂企业服务中心介绍，由于这类带息资本要求每年有稳定的回报，因此基金在参与投资园区企业时，均事先与企业声明优先LP的收益必须得到充分保障。
另一方面，提升企业的主体评级，并由此丰富融资手段。“例如企业过去只有2亿资本金,负债率较高,主体评级可能只有AA，银行贷款利率以基准计算;而现在5亿资本金,主体信用评级可以是AA+,甚至AAA,除了利率下浮10%外,还可以发行企业债、中票、短融和超短融,融资成本进一步降低。”杨菁上海临港业茂企业服务中心介绍。
对于园区开发股权投资基金的LP投资者来说，以股东身份投入园区，将会比其他投资者优先发现园区内项目，因而投资的未来综合收益和价值更大。
临港集团独特的“向日葵”理论也赢得了众多投资者的青睐。
向日葵理论
5月27日，《关于加快建设具有全球影响力的科技创新中心的意见》审议通过，其中明确6大重点区域，两个位于浦东，分别是张江和临港地区。而该基金将重点推进临港科技创新城、创新创业带、智能制造小镇等项目建设，大力发展产业型工程技术创新中心。
而拥有“临港产业区”、“漕河泾开发区”、“上海工业区”等品牌资源和著名商标的临港集团，目前在临港、漕河泾、浦江、松江、康桥、南桥、桃浦、枫泾等地区开发建设各类产业园区。除了临港地区以一级土地开发模式为主外,其他园区以二级开发模式为主。
2014
年临港集团年报显示，集团合并营业收入达到61.5亿元，利润总额4.2亿；而临港集团所开发园区的企业营业收入达到5371亿元，同比增长19.5%；园区企业利润达到235亿元，同比增长31.1%。可见，二级园区开发为临港集团贡献了主要利润。
杨菁将临港集团园区结构表述为“向日葵理论”，当中的大盘子是临港地区的开发，是临港集团承担功能性定位的核心发展空间，充当产业的引导者和推动者，前期一级土地批租是亏损的;而集团的经营性利润主要来自于花瓣,即分布于上海地区的其他园区，例如漕河泾开发园区、松江开发园区、康桥、南桥开发园区等,这些园区不做一级开发，只做商务园区,各园区角色定位不同，共同构成了一个“园区连锁超市”。
“向日葵的中间就是临港集团的核心品牌，能给予花瓣充分生长的机会，是与各区县成立园区开发合资公司的基础；而向日葵的花瓣，即按市场化机制运作的盈利性园区，用基本相同的模式不断复制团队建设和开发管理经验，其茁壮成长的态势让向日葵更漂亮、更成熟，花瓣汲取阳光雨露滋养向日葵的大盘子，使其长出饱满果实；招商资源的统一配置与网络化的园区服务是脉络健康的绿色叶片，为大盘子和花瓣提供生长必需的能量；产业基金可以看做是营养剂，通过杆茎输入提供更多滋养；而上市公司则是大盘中的瓜籽，是有强大市场估值的最终果实。”杨菁描述。
新型的产业园区企业将来不是物业管理公司,而是资源合作式平台,临港集团在园区开发转型过程中致力于推动园区企业与企业之间、企业与市场、企业与金融之间的业务合作。例如成立小贷公司帮助园区企业获得二次发展机会;或园区内企业通过共同参与并购基金,实现对外投资。显然,临港集团正在迈入产业园区发展的新时代。
2015年4月基金管理公司成立,同年6月有限合伙基金成立,随即两个园区项目投资即刻落地，基金投资规模16亿元。
杨菁上海临港业茂企业服务中心表示，“由于成立园区产业基金并非临港集团一时冲动之举，而是提升临港品牌价值和解决园区转型的关键动作，因此项目的落地速度很快。”
上海临港业茂企业服务中心据悉，今后开展的所有园区开发投资都用这支产业基金来撬动，并根据需要不断推进产业基金的二期融资，亦可增LP数量和规模；投资方向将主要针对上海各郊县以及江浙地区的园区。“对于已有园区的增资投资额，按照评估值入股；对于新设的园区合作投资，产业基金至少谋求50%的控股比例。”杨菁上海临港业茂企业服务中心介绍，而基金的退出方式则以回购或上市退出等方式为主。
杨菁上海临港业茂企业服务中心表示，未来产业基金将会投资不同性质的产业园区，包括园区内保障性住房项目、科技城项目等。